Droit d'emphytéose

Description

Conformément à l'article 1 de l'ErbbauV, le droit d'emphytéose implique le droit d'ériger sa propre construction sur le terrain d'autrui. Cela rompt avec le principe selon lequel la propriété d'un bâtiment et celle d'un terrain vont toujours de pair. Les dispositions du décret sur l'emphytéose (ErbbauV) constituent ainsi une exception aux articles 93 et 94 du code civil allemand (BGB ) et à l 'article 946 du code civil allemand (BGB), pour lesquels la propriété du terrain englobe également la propriété du bâtiment.
Exemple :

A obtient un droit d'emphytéose de 99 ans sur le terrain de B. Il peut y construire la maison familiale dont il a longtemps rêvé et économiser le prix élevé du terrain. En compensation, il verse régulièrement à B la redevance emphytéotique et les charges et taxes publiques. A l'expiration du contrat, c'est-à-dire après 99 ans, B ou ses héritiers récupèrent le terrain et la construction. B ou ses héritiers doivent toutefois indemniser A ou ses héritiers pour la conservation de la construction.

Le contenu essentiel du droit d'emphytéose est la construction sur le terrain. Le type de construction n'a pas besoin d'être déterminé en détail lors de la constitution du droit d'emphytéose. Il suffit que l'emphytéote puisse construire toute construction autorisée par le droit de la construction (BGH, 22.04.1994 - V ZR 183/93).

Le droit d'emphytéose porte toujours sur l'ensemble du bâtiment. La limitation du droit d'emphytéose à une partie du bâtiment est interdite par l'article 1, paragraphe 3 de l'ErbbauV. En revanche, le droit d'emphytéose peut ne porter que sur une partie du terrain. La naissance d'un droit de superficie partiel présuppose alors l'inscription au livre foncier, voir BayObLG, décision du 10.03.2004, 2Z BR 268/03.

Il est également possible de constituer un droit de superficie global, c'est-à-dire un droit de superficie portant sur plusieurs terrains.

Conformément à l'article 30 de la loi sur la propriété foncière (WEG ), un droit d'emphytéose peut également être accordé sous la forme d'un droit d'emphytéose sur un logement, ce qui permet la construction d'appartements en copropriété sur le terrain. Le droit d'emphytéose correspond alors à la propriété d'un appartement. Le droit d'emphytéose est accordé pour une durée de 99 ans.

Les mêmes règles que pour les autres copropriétaires s'appliquent au titulaire du droit de superficie. Sans l'accord des autres copropriétaires, les transformations architecturales préjudiciables ne sont pas autorisées, voir également OLG Düsseldorf - 30.07.2005, ZfIR 2004, 816.

En règle générale, le droit d'emphytéose donne lieu au paiement d'une redevance annuelle d'environ 5% de la valeur du terrain.

La durée la plus longue du contrat est de 99 ans. Il est toutefois possible de convenir d'une option de prolongation.